מה זה בעצם משכנתא? כולם יודעים שמשכנתא לוקחים כדי לקנות דירה, אבל האם אפשר להשתמש בכספי ההלוואה רק כדי לקנות דירה? מה צריך לקחת בחשבון לפני שמתחילים את התהליך? בדיוק כדי לענות על כל השאלות הללו, כתבנו מדריך משכנתא מפורט אשר כולל הכל.
מה זה משכנתא?
משכנתא היא הלוואה גדולה (לא מדובר בעשרת אלפים ש"ח), שניתנת כנגד לשעבוד נכס נדל"ני. על פי רוב יהיה מדובר בדירה, אבל ניתן ברמת העיקרון למשכן כל נכס נדל"ני באשר הוא – משרד, למשל. בעצם, בעת לקיחת המשכנתא, הנכס הופך להיות שייך לבנק. הבעלות על הנכס נותרת שלך ברישום בטאבו וכל מובן אחר, כמובן, אולם הבנק הוא זה שקונה את הדירה בפועל ומשלם עליה. לאט לאט, ככל שמחזירים יותר ויותר מגובה ההלוואה, אנו בעצם קונים את הנכס חזרה מהבנק. כשהמשכנתא מסולקת כולה והחוב נסגר, הנכס חוזר להיות ברשות הלווה במלואו.
האם אפשר לקחת משכנתא רק למטרות דיור?
בהחלט לא. קיימות שתי אפשרויות עיקריות ללקיחת משכנתא. האחת היא האפשרות הקלאסית והמוכרת: בעת קניית דירה חדשה, משעבדים את הנכס (שטרם עבר לידיך) ומשלמים עליו בעזרת המשכנתא. עם זאת, קיימת גם אפשרות נוספת: משכנתא לכל מטרה. מי שיש בבעלותו נכס נדל"ני שאינו משועבד לאף בנק, יכול להחליט לשעבדו ולקבל תמורת השעבוד הלוואה משמעותית. ניתן, למשל, למשכן את ביתך בכדי לצאת מחובות, כדי לממן אירועי חיים גדולים, טיולים ממושכים של כל המשפחה לחו"ל למספר שנים או כל מטרה אחרת.
מהם הפרמטרים העיקריים והראשוניים אליהם יש לשים לב?
השאלה העיקרית לפני שמקבלים החלטה לקחת משכנתא היא מהו גובה ההון העצמי שלך. ההון העצמי הוא סכום הכסף שנמצא בידיך כרגע. בעת לקיחת המשכנתא, הבנק יוסיף על ההון העצמי הזה את כספי ההלוואה. עם זאת, הבנק לא יקנה את הנכס כולו: כדי לקבל משכנתא, חובה עליך לשאת בחלק מהנטל, ולקנות בעצמך לפחות חלק מהנכס. ללא הון עצמי כלשהו, פוחתים הסיכויים שהבנק יוכל להציע לך משכנתא משתלמת.
מעבר לשאלת ההון העצמי, יש לבחון גם את יכולת ההחזר שלך. כמה כסף ניתן יהיה להחזיר בכל חודש למשך השנים הבאות? זוהי שאלה מורכבת ביותר, מאחר ולאורך השנים, יכולת ההחזר משתנה. היא מושפעת מעליות ברמת השכר ומקידומים בעבודה, מהגדלת ההוצאות המשפחתיות (כמו למשל התרחבות המשפחה) ועוד. ככלל, מומלץ כי ההחזר החודשי יהווה בערך 30% מההכנסה המשפחתית. אחוז גבוה יותר עלול להותיר את המשפחה חנוקה מבחינה כלכלית. החזר נמוך יותר יכול להאריך משמעותית את תקופת ההחזר, ובכך להעלות את תשלומי הריבית על המשכנתא. כלומר, החזר נמוך יותר יהיה לא משתלם כלכלית, במרבית המקרים.
לאחר בדיקת פרמטרים אלה, מה עוד צריך לקחת בחשבון?
לאחר בדיקת ההון העצמי ויכולת ההחזר, יש לבחון את המסלולים השונים לבניית תמהיל המשכנתא. קיימים היום מספר מסלולי החזר שונים, שנבדלים זה מזה. לכל מסלול ישנו יתרונות וחסרונות שונים. בכדי לפזר את הסיכונים ולהגדיל את הסיכוי לביצוע עסקה משתלמת עבורך, מומלץ על פי רוב לפצל את גובה ההחזר בין כמה מסלולים שונים. כך, גם אם מסלול אחד יתגלה כלא-משתלם לא הזמן, מסלול אחר עשוי להתגלות כמשתלם ביותר. כלומר, תמהיל המסלולים עשוי להפחית את מידת הסיכון שיש בלקיחת משכנתא, ולהבטיח את כדאיות העסקה עבור הלווים.
בכדי לבנות תמהיל משכנתא נכון, יש לבחון לעומק מגוון רחב של פרמטרים. חלק מהפרמטרים הם אישיים: יכולת השתכרות, סגנון חיים, מידת הביטחון המבוקשת, יכולת ההחזר החודשית ועוד. חלק מהפרמטרים הם ארציים: גובה הריבית הנהוגה במשק, מידת היציבות של השוק, גובה מדד המחירים לצרכן ועוד.
כפי שניתן להבין, מדובר בנושא סבוך ביותר ומורכב. על מנת להבינו לעומק, יש צורך להשקיע וללמוד את התחום לאורכו ולרוחבו. במרבית המקרים, ללווים לא יהיה את הזמן ואת היכולת ללמוד את הנושא די הצורך. בדיוק מסיבה זו, מומלץ מאוד להיעזר ביועץ משכנתאות מומחה. יועץ המשכנתאות יוכל בקלות לבנות לך מדריך משכנתא אישי, המותאם לך, אשר יסביר לך את כל אשר עליך לדעת. נוסף על כך, הוא יבחן את מצבך האישי והכלכלי, וימליץ לך על התמהיל הנכון ביותר עבורך. בכך, ניתן לחסוך כסף רב ומשמעותי, ולהפוך את העסקה למשתלמת ביותר.
