משכנתא לרכישת דירה שנייה – המדריך שלי
משכנתא לדירה שניה היא משכנתא לרכישת דירה, בנוסף על דירת המגורים הקיימת. מצד אחד, דירה שנייה יכולה בהחלט להיות השקעה משתלמת ורווחית. מצד שני, המגבלות של בנק ישראל והדרישות מרוכשי הנכס עלולות להציב מכשולים בדרך לסגירת העסקה. מהן המגבלות של בנק ישראל ? איך אפשר להשיג את ההון לרכישת הדירה השנייה? על מה חשוב לשים דגש במשכנתא לדירה שנייה? כדאי לקרוא – כל התשובות בהמשך.
המגבלות של בנק ישראל בנושא דירה שניה
אחד הגורמים שהביאו לעלות מחירים מטורפות בתחום הדיור בין השנים 2008 – 2012 הייתה רכישה מסיבית של דירות על ידי משקיעים – ישראלים מצד אחד ויהודים שחיים בחו"ל מצד שני.
במהלך 2012 הוציא בנק ישראל מספר הנחיות שנועדו להקשות על רכישת דירה שניה. להלן העיקריות שבהן:
- אחוז משכנתא נמוך: אם ברכישת דירה ראשונה אחוז המשכנתא יכול להגיע לכדי 75% ממחיר הדירה, הרי שעבור רכישת דירה שנייה ניתן לקבל משכנתא של לא יותר מאשר 50% ממחיר הנכס. את שאר הכסף, הרוכשים יצטרכו להביא מהבית.
- אחוז ההחזר מההכנסה: גם בדירה שנייה, אחוז ההחזר מהמשכנתא לא יעלה על 40% מההכנסה נטו. אבל הקוץ באליה הוא שההכנסה נטו לצורך החזר משכנתא לרכישת דירה שניה, יהיה השכר נטו פחות החזר המשכנתא הראשונה, אם יש כזאת.
- מסלול משכנתא לא צמודה בריבית קבועה: גם בדירה שנייה, בנק ישראל מחייב את הרוכשים לקחת שליש מהמשכנתא בריבית קבועה ללא הצמדה, מה שמייקר למעשה את המשכנתא ואת ההחזרים שלה.
- ההכנסה הצפויה מהדירה לא נלקחת בחשבון: אם הרוכש ינסה לתלות את המשכנתא מהכנסות משכירות של הדירה החדשה, יתברר לו שאת הבנק זה לא מעניין. ההכנסה מהדירה לא נלקחת בחשבון, גם אם היא היה גבוהה. למעשה, לא מדובר בהנחיה רשמית, אבל בפרקטיקה, כך הבנקים נוהגים. הסיבה לכך היא שהכנסות משכירות אינן יציבות ואין להסתמך עליהן לצורך ההחזר.
איך משיגים את ההון הדרוש לרכישת דירה שנייה?
השגת ההון לרכישת הדירה השנייה היא למעשה הבעיה היותר משמעותית. מי שמעוניין לרכוש דירה שנייה צבר לרוב הון עצמי, ורכישת הדירה השנייה היא להשקעה. יש מגוון דרכים להשיג את ההון נוסף אבל כמעט כל אחת מהן כרוכה בהחזרים גבוהים.
לפיכך חשוב לעשות חשבון נכון ולבדוק שההכנסות מהדירה השנייה עדיין יהיו גבוהות יותר מההוצאות הצפויות. חשוב שהדירה השנייה תעזור, ולא תהפוך לנטל שבסיכומו של עניין יעשה כבד מדי להתמודדות. עם הדרכים להשגת ההון העצמי ניתן למנות נטילת הלוואת משכנתא על הדירה הראשונה, פדיון כספי פיצויים מהעבודה, או הלוואות על חשבון הפנסיה, קרנות השתלמות, תוכניות חיסכון וכמובן שימוש בכספים המופקדים בפיקדונות שאינם נושאים כמעט ריבית משכנתא.
בדרך לדירה שנייה עוצרים בייעוץ משכנתאות
גם משכנתא לדירה שנייה נלקחת לרוב לטווח זמן של עשר שנים ויותר. בנוסף, מדובר בסכומים של מאות אלפי שקלים. במקרה כזה, כדאי ואפילו מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתא. היועץ יבדוק את האפשרויות, ינהל משא ומתן עם הבנקים ויבחר את המשכנתא המשתלמת והחסכונית ביותר.
