הלוואה כנגד נכס
שוק ההלוואות בישראל הוא שוק רחב וגדול המציע מגוון של סוגי הלוואות, השונות מבחינת שיטת ההלוואה, מסלולי ריבית, שיטת החזר, תקופת החזרת הלוואה וכדומה.
בנוסף, כיום הגופים הנותנים הלוואות לציבור הפרטי והעסקי הם רבים ולמעשה נחלקים בין שני גופים מרכזיים. גופים בנקאיים, שהם הבנקים וגופים חוץ בנקאיים כמו, חברות אשראי, חברות ביטוח, חברות השקעה, קרנות גידור ואחרות.
ישנם הבדלים רבים בין שני הגופים הללו, כאשר הבדל מרכזי הוא סביב סוגיית הפיקוח, על הבנקים הפיקוח נעשה על ידי בנק ישראל, הנחשב לפיקוח עמוק יותר ואילו על הגופים החוץ בנקאיים הפיקוח הוא של משרד האוצר.
מהי הלוואה כנגד נכס?
הלוואה כנגד נכס נקראת הלוואת משכנתא והיא סוג ההלוואה השכיח ביותר בישראל.
מרבית האנשים מכירים את המשכנתא כהלוואה עבור רכישת דירה, אולם, למעשה מדובר בסוג הלוואה המבוסס על העיקרון של עמדת נכס כערבון לטובת הגוף המלווה. הלוואת משכנתא יכולה להינתן לכל מטרה ולכל צורך ולא רק עבור רכישת דירה.
העיקרון של הלוואה כנגד נכס קיים פשוט, כל גוף המלווה כספים, מעוניין לצמצם ככל הניתן את רמת הסיכון של אי קבלת החזר ההלוואה על ידי הלווה. לשם כך, ניתנת לגוף המלווה בעלות בצורת שעבוד על נכס בבעלות של הלווה ולגביו יוכל לבצע מימוש, קרי מכירה ובכספי המכירה הגוף המלווה יקבל את כספי ההלוואה בחזרה.
כמה כסף אפשר לקבל?
התשובה לשאלה הזו משתנה בין גוף בנקאי לגוף חוץ בנקאי והיא מושפעת גם מהמטרה שלשמה נלקחת המשכנתא וגם משווי הנכס המוצע כשעבוד לגוף המלווה.
גובה הלוואת מגוף בנקאי
- משכנתא עבור דירה ראשונה: עד 75 אחוז משווי הנכס.
- משכנתא עבור דירה ראשונה מחיר למשתכן: עד 75 אחוז משווי הנכס, אך מדובר בשווי של הנכס בשוק הפרטי ולא במחיר הרכישה, כך שמדובר על שווי גבוה יותר. בנוסף יש תנאים נוספים המקלים על רוכשי דירה במחיר למשתכן, כמו גובה הון עצמי של עד 100 אלף ₪ ביחס לשווי הנכס.
- משכנתא לרכישת דירה שניה ומעלה: עד 50 אחוז משווי הנכס.
- משכנתא לכל מטרה אחרת (שאינה רכישת דירה): עד 50 אחוז משווי הנכס.
גובה הלוואה חוץ בנקאית כנגד נכס
מכיוון שישנם גופים חוץ בנקאיים רבים והם אינם תחת פיקוח הבנק המרכזי, ישנה שונות בין גובה ההלוואה שניתן לקבל ביניהם ואין כלל מוגדר.
באופן עקרוני, גופים חוץ בנקאיים מציעים אפשרות של מתן הלוואה גבוהה יותר מהבנקים ובמקרים מסוימים, ההלוואה יכולה להגיע עד ל- 80 אחוז משווי הנכס המוצע לשעבוד.
מטרות הלוואה כנגד נכס
השם משכנתא לכל מטרה, מעיד יותר מהכל על הסיבות או המטרות המאפשרות לקחת הלוואה כנגד שעבוד נכס. ההלוואה יכולה להינתן עבור כל מטרה כל עוד שאינה בעלת אי חוקיות.
בין המטרות השכיחות ללקיחת משכנתא לכל מטרה ניתן לציין, שיפוץ, רכישת רכב, טיפול רפואי, ציוד לעסק, איחוד הלוואות, משכנתא הפוכה ואפילו הלוואה לצורך חופשה ארוכה.
משכנתא הפוכה
מבין כל המטרות למשכנתא שצוינו לעיל, נראה כי משכנתא הפוכה מצריכה מעט הרחבה שכן זוהי משכנתא ייחודית בנוף המשכנתאות.
מדובר על הלוואה הניתנת עבור לווים בגיל השלישי או לקראת הגיל בשלישי (60 פלוס) והיא ניתנת לכל מטרה, מלבד רכישת דירה ומאופיינת בשוני סביב תהליך החזר.
הרעיון של משכנתא הפוכה התפתח לצערנו, מכיוון שפעמים רבות, המעבר לגיל הפנסיה, שבו ההכנסה מתנהלת לפי פנסיה וקצבת אזרח ותיק, משמעותו עבור רבים, ירידה ברמת החיים וקושי לעמוד בצרכי המחייה והפנאי.
במשכנתא הפוכה, באופן עקרוני לא מתבצע החזר חודשי, זאת מתוך מטרה להקל על הלווים מבחינת עומס החזר חודשי והוצאות. ההלוואה מוחזרת בסיום התקופה שנקבעה ולעיתים עד לאחר 120 של הלווים, על ידי היורשים או על ידי מימוש הנכס (מכירה).
למי מתאימה הלוואה כנגד נכס קיים?
ההלוואה מתאימה ולרוב כדאית, לכל מי שיש לו נכס על שמו ואין על הנכס שעבודים או תלויים כנגדו חובות. מכיוון שהגוף המלווה, נותן הלוואה כנגד שעבוד נכס קיים (ומקבל בטוחה משמעותית), התנאים לקבלת ההלוואה יהיו במרבית המקרים, נוחים יותר ביחס לשיטות הלוואה אחרות.
הלוואה כנגד נכס למסורבים
מסורבים הם מבקשי הלוואה שקיבלו סירוב ודחייה של הבקשה שלהם למשכנתא מהבנק. הסיבות לקבלת סירוב משכנתא הן לרוב סביב בחינת המסוגלות של הלווה לעמוד בהחזר וסביב ההיסטוריה הבנקאית שלו.
ככל שלמבקש ההלוואה אין הכנסה פנויה בגובה מספק (זוהי הכנסה שנשארת לאחר ניכויים והוצאות) או ישנה היסטוריה של אי כיבוד הלוואות או המחאות ובכלל המבקש הוא בעל דירוג אשראי בנקאי נמוך, הסיכוי לקבלת סירוב גובר.
חשוב להבין שחלק מהסיבות לסירוב, קשורות גם לתנאים וההגבלות שבנק ישראל המפקח על הבנקים בעניין משכנתאות מציב לבנקים.
כיצד ניתן לקבל הלוואה כנגד נכס למסורבים?
מסורבי משכנתא מהבנקים, יכולים לפנות לקבלת הלוואה מגוף חוץ בנקאי שבו כללי הפיקוח גמישים יותר יחד עם המוכנות של גופים אלו, להעניק הלוואות ברמות סיכון גבוהות יותר עבורם.
אם זאת, חשוב לזכור כי יש מחיר לקבלת הלוואה למסורב משכנתא מגוף חוץ בנקאי והוא לרוב יהיה בתנאי ריבית משכנתא והחזרים גבוהים יותר מאשר היה ניתן לקבל בנסיבות אחרות.
יתרונות הלוואה כנגד נכס
- מסלולי הריבית נוחים ביחס להלוואות אחרות.
- ניתן לפרוס את תקופת ההחזר לשנים ארוכות (עד שלושים).
- במקרים מסוימים ניתן לבצע פעולה של מיחזור משכנתא בכדי לשנות את התנאים למשכנתא קיימת.
- במשכנתא לרכישת דירה, גובה ההלוואה גבוה לעומת הלוואות אחרות.
חסרונות הלוואה כנגד נכס
- במקרה של אי יכולת עמידה בהחזרים החודשיים, הגוף המלווה ייבצע הליך מימוש נכס והלווה עלול לאבד את ביתו.
- המשכנתא נפרסת על שנים ארוכות, במהלכן תנאי השוקי והריבית עלולים להשתנות לרעה וזה ישפיע על גובה ההחזרים ובכלל על סך כל עלות המשכנתא*
- הלוואת משכנתא מחייבת קיומם של ביטוחים נלווים (ביטוח חיים וביטוח מבנה) שהינם עלויות נוספות מחוץ להחזרי המשכנתא לאורך כל תקופת המשכנתא.
*ניתן לצמצם את השפעות שוק הריבית לאורך שנות המשכנתא, על ידי תכנון משכנתא חכם, הכולל שילוב של כמה סוגי מסלולים, כולל אפשרויות פירעון מוקדם.
5 טיפים לקראת תכנון הלוואה כנגד שעבוד נכס קיים (משכנתא)
- משכנתא מורכבת מרכיבים שונים בעלי משמעויות פיננסיות. לדוגמא, מסלולי ריבית, שיטת החזר, אופציית פירעון מוקדם ועוד. אם אינכם בקיאים במשמעויות של המושגים הללו, מומלץ להתייעץ עם איש מקצוע להבנה ובניית מסלול המשכנתא.
- משכנתא לא צריכה להיות דווקא הכי זולה, אלא הכי נכונה עבור התא המשפחתי הלווה את הכסף, תוך כדי הסתכלות לטווח ארוך ועתידי ביחס לשינויים משפחתיים ושינויים כלכליים.
- שוק המשכנתאות רחב ונמצא בתחרות בין כל הגופים העוסקים בו, לכן מומלץ לבצע סקר הצעות משכנתא ובהחלט יש מקום להתמקחות עם הגופים השונים ביחס לתנאי המשכנתא.
- ניתן לקבל משכנתא גם על ידי שעבוד נכס בבעלות של אחד מבני המשפחה הגרעינית (כמובן בהסכמתו וחתימתו).
- משכנתא יכולה להילקח גם עבור צרכים של עסק ונקראת משכנתא עסקית.
סיכום
משכנתא היא הלוואה כנגד שעבוד נכס והיא ההלוואה המועדפת על הישראלים ולא משנה לאיזו מטרה. היא הלוואה מעודפת כי התנאים הכוללים שלה נוחים ביחס להלוואות אחרות.
עם זאת, התהליך לקבלת המשכנתא יחסית מורכב הכולל משמעויות מרחיקות לכת. לכן ההמלצה היא להיעזר באנשי מקצוע בתחום המשכנתאות, לבנייה של משכנתא חכמה ונכונה לצרכים של הלווה.
