משכנתא לדירה שנייה

משכנתא היא סוג ההלוואה הנפוץ ביותר בישראל, היא בעיקר נלקחת עבור רכישת דירה אך היא גם יכולה להילקח עבור למטרות אחרות.

דירה שנייה היא תוצאה של תהליך רכישת דירה או נכס נוסף מעבר לדירה ראשונה קיימת ולמעשה מעבירה את הרוכש מסטטוס בעל דירת יחיד לסטטוס של בעל דירות.

תהליך הרכישה והמעבר מבעלות על דירה אחת לבעלות על יותר דירות שונה לחלוטין מבחינת תנאי הלוואה, סוגיות מיסוי, מכירה מאשר התנאים החלים ביחס לדירה ראשונה.

מהי משכנתא לדירה שנייה?

משכנתא לדירה שניה היא הלוואה מסוג משכנתא הנלקחת מגוף המלווה (בנקים או גופים חוץ בנקאיים) לצורך רכישת דירה נוספת לצד בעלות על דירה קיימת.

לרוב,רוכשי נכס שני עושים זאת לצורכי השקעה וקבלת הכנסה מניבה (באמצעות שכירות) והסתכלות רחוקה יותר של דאגה לנכס עבור הילדים.

משכנתא שנייה או משכנתא לדירה שנייה?

אלו מונחים שיכולים לבלבל ולכן נעשה בהם סדר מהיר.

משכנתא שנייה היא משכנתא שלוקחים לכל צורך שהוא, בנוסף על משכנתא קיימת וסביב אותו נכס שלגביו קיים השעבוד. כלומר, בסיום התהליך של משכנתא שנייה, על הנכס המשועבד ינוחו שתי משכנתאות פעילות.

משכנתא לדירה שנייה, היא משכנתא שנלקחת לרכישת דירה שנייה, כאשר אין משכנתא אחרת פעילה והנכס המוצע לשעבוד הוא במרבית המקרים הנכס הראשון שכבר קיים בבעלות הלווה או לעיתים הנכס השני שאותו רוכשים כדירה שנייה.

משכנתא שנייה תנאים -גופים בנקאיים וגופים חוץ בנקאיים

כדי להבין את התנאים לקבלת משכנתא שנייה חשוב להבדיל בין הגופים נותני המשכנתאות שכן יש שונות בין התנאים בעיקר עקב סוג הפיקוח מצד המדינה עליהם.

התנאים לקבלת משכנתא מגופיים בנקאיים (כל הבנקים הרגילים העוסקים בהלוואות), נגזרים מכללי ותנאי בנק ישראל אליהם הבנקים כפופים והם יהיו שונים מתנאי משכנתא, שתתקבל מגופים חוץ בנקאיים כמו חברות השקעה, ביטוח, אשראי, המפוקחים על משרד האוצר.

הבסיס למגבלות על רוכשי דירה שניה ויותר

דיור במדינת ישראל, היה מאז ומתמיד סוגייה רגישה מבחינת עלויות וקושי מהותי של אזרחים לרכוש דירה. למדינה יש אינטרס ברור (והגיוני) לתת עדיפות למחוסרי דירה ברכישת דירה למגורים על פני רוכשי דירה שנייה ויותר.

האינטרס הזה בא לידי ביטוי בצורה ברורה במיוחד בשנת 2012, לאחר שבשנים הקודמות חלה עלייה מטורפת במחירי הדיור בעקבות רכישה מסיבית של דירות להשקעה על ידי משקיעים ישראלים ומחו"ל. רכישות שכאמור לא רק שהעלו את המחירים, אלא גם הפחיתו את ההיצע הקיים עבור רוכשי דירה ראשונה.

בעקבות הצורך לרסן את שוק רכישות הדירה להשקעה, יצאה המדינה באמצעות בנק ישראל בסדרה של תיקונים וכללים לעניין המשכנתאות שנועדו לצמצם את כמויות רכישת דירה שנייה.

מגבלות עיקריות שהציב בנק ישראל לרכישת דירה שנייה

• גובה ההלוואה – הפחתת גובה המשכנתא ל- 50 אחוז משווי הנכס הנרכש, במקום 75 אחוז משווי הנכס ברכישת נכס ראשון.
• הון עצמי – הפחתת גובה ההלוואה הוביל באופן ישיר לעלייה בגובה ההון העצמי אליו נדרש הלווה. 50 אחוז במקום 25 אחוז. (ראו בהמשך פתרונות להגדלת הון עצמי).
• מס רכישה – עבור דירה שנייה יש לשלם מס רכישה בגובה 8 אחוז, עבור כל שווי הדירה הנרכשת, בשונה מדירה ראשונה שהמס עליה חל רק על דירות מעל סכום הקרוב לשני מיליון ש"ח.
• אי הכרה בהכנסה של שכירות – אמנם אין מדובר בהנחייה רשמית אך הבנקים אינם מקבלים את ההנחה שהדירה השנייה תניב שכר דירה שישמש ויגדיל את ההכנסה ממנה יבוצע ההחזר. לכן, גובה ההחזר מחושב מההכנסה הפנויה ללא שכר דירה הצפוי להתקבל מהנכס הנרכש. 

פתרונות להגדלת הון עצמי נדרש

הבנקים המלווים בודקים את מקורות ההון העצמי שהלווה מביא איתו ולא כל המקורות קבילות. למשל, הון עצמי שמקורו מהלוואה חוץ בנקאית לא יוכר מכיוון שהוא מוסיף להגדלת הסיכון של יכולת ההחזר.

לצד זאת, יש סוגי הלוואות שכן ניתן לקחת לטובת הון עצמי ומקובלים על ידי הבנקים, למשל, הלוואה על נכס של בן משפחה מדרגה ראשונה, פדיונות של כספי פיצויים, קרנות השתלמות, תוכניות חיסכון והלוואות על חשבון פנסיה או קופות גמל.

מומלץ בעניין זה להתייעץ עם איש מקצוע כדי לבצע את הבחירה המושכלת והכדאית ביותר.

מקרים שבהם נצטרך משכנתא לדירה שנייה

• כאשר יש הון עצמי זמין ומחפשים אפיקי השקעה. נדל"ן מאז ומתמיד נחשב לאפיק השקעה יעיל וכדאי לטווח הארוך.
• כאשר מחפשים לשפר את הדיור הקיים במסגרת הדירה הראשונה, אך לא למכור את הדירה הקיימת.
• רצון טבעי לדאוג לילדים ולסדר להם עתיד נוח וקל יותר לכל הפחות בתחום של דירה למגורים. 

יתרונות וחסרונות של משכנתא לדירה שנייה

משכנתא שנייה מגופים חוץ בנקאיים

הזכרנו את אפשרויות קבלת משכנתא מגופים חוץ בנקאיים, גופים המהווים סוג של אלטרנטיבה לבנקים בכל הקשור להלוואות משכנתא והלוואות בכלל.

הלוואה מגוף חוץ בנקאי במיוחד סביב משכנתא לדירה שנייה יכולה להיות בגובה של יותר מ-50 אחוז משווי הנכס מכיוון שגופים אלו אינם כפופים לתנאי בנק ישראל.

בנוסף, גופים חוץ בנקאיים גמישים יותר באשר לקבלת מקורות ההון העצמי וגם מגלים גמישות במתן הלוואות ללקוחות שקיבלו סירוב משכנתא מהבנקים מסיבות שונות.

עם זאת, כל הגמישות הזו כולל גובה הלוואת משכנתא גבוה יותר, בהכרח מייצרים משכנתא בעלת רמת סיכון גבוהה יותר ולכן התנאים של גובה הריביות תהיינה גבוהות יותר בקרב הגופים החוץ בנקאיים ביחס לאלו של הבנקים.

משכנתא שנייה יחד עם משכנתא ראשונה

במקרים בהם כבר קיימת משכנתא ראשונה פעילה והינכם מבקשים הלוואה לרכישת דירה שנייה או הלוואה בכלל, ניתן לבצע תהליך של קבלת משכנתא שנייה נוספת. התהליך הזה יכול להתקיים בכמה אפשרויות.

האחד, ביצוע הליך מיחזור משכנתא, שבו לוקחים משכנתא חדשה ומחזירים את הישנה עם יתרה הלוואה שנשארת לצרכים המבוקשים.

השני, לקיחת משכנתא במקביל למשכנתא הקיימת עבור אותו נכס, בהתאם לשווי של הנכס וליתרת המשכנתא הראשונה (נקראת גם משכנתא מדרגה שנייה). את המשכנתא ניתן לקחת מבנק אחר או גוף חוץ בנקאי.

עם זאת, חשוב לזכור כי לקיחת משכנתא שנייה במקביל למשכנתא ראשונה, היא תהליך בעל מורכבות ומשמעות פיננסית גבוהה ומומלץ לעשות אותו עם איש מקצוע.

בדרך לדירה שנייה עוצרים בייעוץ משכנתאות

אם משכנתא ראשונה נחשבת למוצר פיננסי מורכב ובעל משמעות לאורך שנים ארוכות אזי משכנתא שנייה, טומנת בחובה משמעויות רבות יותר, כולל מיסוי נוסף.

תהליך בחירת משכנתא משתלמת, חסכונית ולא פחות חשוב, בחירת משכנתא מתאימה ליכולות הלווים – כדאי לעשות לאחר ייעוץ משכנתאות שיבחן את האפשרויות, ינהל משא ומתן מול הבנקים ויציע מסלולים מתאימים להווה ולעתיד של הלווים.

סיכום

משכנתא לרכישת דירה שנייה היא פעולה שרבים מבצעים כחלק מתהליך השקעה ארוך טווח.

רבים משקיעים הון מסוים שיש להם בהשקעה נדלני"ת, גם במחיר של עלויות משכנתא גבוהות יותר מצד אחד, אך עם הבטחה לתשואה מתמשכת מצד שני.

עוד חשוב לזכור, כי לקיחת משכנתא שנייה במקביל למשכנתא ראשונה קיימת היא שונה לחלוטין במשמעויות שלה מלקיחת משכנתא נוספת כשהקודמת הסתיימה ותמיד מומלץ להתייעץ בעניין – בענק המשכנתא נספק לכם ייעוץ מקצועי, אמין, תוך ליווי אישי לאורך כל התהליך.