משכנתא בדרגה שנייה

בין אם אתם כרגע מתכננים לרכוש את הנכס הראשון שלכם, או בכלל זקוקים להלוואה עקב חובות בגין אי-החזרים חודשיים לבנק, משכנתא בדרגה שנייה עשויה להיות הפתרון. מהי, כיצד לוקחים אותה ומה חשוב לדעת? – קראו כאן.

אם יש בבעלותכם איזשהו נכס פרטי או מסחרי, או שמא קיים אצלכם צפי לרכישת נכס, אתם כנראה כבר יודעים שעליכם לפנות לבנק ולבקש משכנתא. הלוואה זו היא סטנדרטית בישראל ונקראת משכנתא בדרגה ראשונה. כאשר לוקחים משכנתא בדרגה ראשונה, למעשה מתחייבים להחזר כספי ההלוואה לאותו גוף מימוני (בד"כ הבנק).

מהי משכנתא בדרגה שנייה?

במקרים בהם אנשים מעוניינים לקחת עוד משכנתא מלבד זו שכבר יש להם, הם יפנו לגופי מימון נוספים ואלו יהיו גופים המממנים משכנתאות בדרגה שנייה. במילים אחרות, הנכס במקרים אלו כבר שועבד בדרגה ראשונה לגוף המממן הראשון. לכן, נטילת המשכנתא השנייה תוביל לכך שהנכס ישועבד גם לגוף השני (שמספק משכנתא בדרגה שנייה).

נסביר מהי משכנתא בדרגה שנייה בעזרת דוגמה:

משפחת כהן החליטה שהיא מעוניינת לרכוש נכס מגורים במרכז גבעתיים בשווי של 3 מיליון ₪. ההון העצמי שעמד לרשות משפחת כהן היה על סך של 2 מיליון ₪. לכן, משפחת כהן החליטה לקחת משכנתא בדרגה ראשונה על סך מיליון ש"ח מהבנק.

בשעה טובה משפחת כהן רכשה את הנכס הראשון שלה, ובמהלך התקופה הראשונית הכל היה בסדר בבחינת ההחזרים החודשיים לבנק. אמה-מה, במרוצת השנים משפחת כהן נכנסה לחובות בעקבות אי אלו סיבות שונות. בנקודה זו, החליטה המשפחה לנסות להוביל להגדלת המשכנתא, מה שבתורו היה אמור לסייע בסגירת החובות, אבל הבנק סירב להגדלת המשכנתא.

לאחר סירוב הבנק להגדלת המשכנתא, משפחת כהן פנתה לחברת מימון צד שלישי (חברת הלוואות חוץ בנקאיות לצורך העניין) כדי לכסות את החובות. אותה חברה חוץ בנקאית, במקרה זה, תהיה רשומה בתור חברת מימון אשר סיפקה משכנתא בדרגה שנייה.

כיצד לוקחים משכנתא בדרגה שנייה, ומה חשוב לדעת?

על מנת לקחת משכנתא בדרגה שנייה, בשלב הראשון צריך לקבל את האישור של הבנק עבור נטילת ההלוואה. במילים אחרות, אף גוף חוץ בנקאי לא יכול להירשם בתור גוף המספק משכנתא בדרגה שנייה ללא האישור הרשמי של הבנק הרשום במשכנתא של הנכס. לפיכך, במקרה שאותה משפחת כהן, שהזכרנו בדוגמה לעיל, אינה מצליחה לעמוד בהחזרים החודשיים, ישנם 2 גופים אשר עשויים לממש את שעבוד הנכס:

1. הבנק: הבנק המספק משכנתא בדרגה ראשונה, יהיה הגוף אשר עשוי יהיה לממש את שעבוד הנכס (הבנק הוא למעשה הראשון ברשימת הנושים של הנכס).
2. גוף חוץ בנקאי: אך ורק לאחר שהבנק מממש את שעבוד הנכס בעקבות אי ההחזרים החודשיים או חובות מצטברים, הגוף החוץ בנקאי יכול גם הוא לממשו.

מיהו הגוף אשר נותן משכנתאות בדרגה שנייה?

באופן כללי, כל גוף פיננסי תמיד יעדיף להיות הראשון ברשימת הנושים. במילים אחרות, גופים כלכליים ופיננסיים תמיד יעדיפו להיות אלו אשר מספקים לכם משכנתא בדרגה ראשונה. בישראל, הגופים החוץ בנקאיים יהיו חברות מימון פרטיות, בתי השקעות, חברות האשראי ולמעשה כל גוף פיננסי אחר אשר מסוגל ורשאי לספק משכנתא בדרגה שנייה או ראשונה.

באופן עקרוני, בנקים כמעט אף פעם לא מוכנים להיות רשומים בתור נושים שניים של נכס כזה או אחר. אבל, ישנם כמה מקרים מסוימים שבהם הבנק יספק משכנתא בדרגה שנייה. ברוב המקרים יהיה מדובר בלקוחות מועדפים בצורה כזאת או אחרת של הבנק. למשל, במקרים בהם למבקשי המשכנתא השנייה יש ערבונות וערבים מבוססים כלכלית. בסופו של דבר, הגופים שהכי פתוחים למתן משכנתא בדרגה שנייה הם הגופים הפרטיים שציינו כאן לעיל.

משכנתא בדרגה שנייה VS מיחזור משכנתא

אנשים רבים שואלים בנקודה הזו את השאלה הבאה: למה לא למחזר משכנתא במקרים שבהם נתקלים בחובות או אי יכולת לעמוד בהחזרים החודשיים? ובכן, זה אפשרי. עם זאת, אתם חייבים לקחת בחשבון שמיחזור משכנתא כמעט תמיד יהיה כרוך בתשלום קנסות מסוימים, כמו גם ביטול של תנאי המשכנתא הקיימים. במילים אחרות, אם התנאים שלכם טובים ואתם משלמים ריביות נמוכות בעולם הנדל"ן המוטרף בישראל, לא כדאי למהר למחזר את המשכנתא.

אם החלטתם לשמור על המשכנתא הראשונה שלכם ולא למחזר או לבטל אותה, הרי שלקיחת משכנתא מדרגה שניה בעצם מאפשרת לכם לשמור על התנאים של המשכנתא המקורית, קרי הראשונה שלכם. בסיכומה של התלבטות, בד"כ רוב האנשים יחליטו לקחת משכנתא מדרגה שנייה ולא בהכרח למחזר את המשכנתא הראשונה שלהם.

היתרונות של משכנתא דרגה שנייה

ישנם כמה וכמה יתרונות שונים הטמונים במהלך של לקיחת משכנתא בדרגה שנייה, כאשר יתרונות אלו ישליכו על התנהלותכם הכלכלית לאורך זמן בצורות משמעותיות ובכל מני היבטים. הנה כמה מהיתרונות שריכזנו עבורכם:

1. ניתן לקחת את המשכנתא בדרגה השנייה מבלי לפגוע בתנאים שקיבלתם במועד לקיחת המשכנתא הראשונה.
2. אם לקחתם משכנתא בדרגה שנייה והחלטתם שאתם מתחרטים, נניח כי קיבלתם לפתע סכום כסף בירושה, בדרך כלל אין קנסות יציאה. כלומר, תוכלו לצאת מהמסלול של המשכנתא השנייה מבלי שזה יעלה לכם שקל.
3. בדרך כלל, אתם תוכלו לקבל אחוזים גבוהים יותר של מימון כאשר מדובר בחברות פיננסיות פרטיות (חוץ בנקאיות) המספקות משכנתאות בדרגה שנייה.
4. לקיחת משכנתא בדרגה שנייה מאפשרת התאמה אישית של צרכים כלכליים, מכיוון שהחברות החוץ בנקאיות אינן כפופות לאותם נהלים של בנק ישראל.
5. ההחזרים החודשיים של משכנתאות בדרגה שנייה הם בדרך כלל נמוכים למדי, מכיוון שניתן לפרוס את החזר המשכנתא לאורך טווח.

מטרות ומסלולים של משכנתא בדרגה שנייה

אם אתם מעוניינים לקחת משכנתא מדרגה שנייה, כדאי לדעת שאפשר לקחת את ההלוואות האלו למגוון מטרות שונות, לא רק בגין רכישת נכס. למשל, אתם יכולים לקחת משכנתא בדרגה שנייה עבור הקמה של עסק, שיפוצים גדולים בנכס קיים, הלוואות גישור עד שתמכרו את הנכס הנוכחי שלכם, גיוס הון עצמי לרכישת נכס נוסף ועוד.

בבחינת מסלולים אפשריים עבור משכנתא בדרגה שנייה דרך חברות חוץ בנקאיות, בדרך כלל המשכנתאות האלו יינתנו במסלולים אשר נשענים על ריבית פריים. עם זאת, בחלק מהמקרים בבנקים תוכלו לקבל אישור למשכנתא שנייה בריביות קבועות (לא נפוץ שהבנק מאשר ריבית קבועה למשכנתא שנייה, אבל שווה לנסות).

לסיכום, איך עובד התהליך של לקיחת המשכנתא השנייה?

התהליך של לקיחת משכנתא בדרגה שנייה דומה מאוד לתהליך של לקיחת המשכנתא המקורית, אבל עם שינויים מסוימים. מעבר לכך שתצטרכו להיעזר בשירותי שמאות, לחדש או לרכוש הרחבות לביטוחי חיים, תצטרכו גם לסכם על כל התנאים מול הבנק או מול הגוף המממן את המשכנתא בדרגה השנייה.

חשוב לדעת, שגם אם סורבתם על ידי הבנק ללקיחת משכנתא מדרגה שנייה, ואפילו אם סורבתם על ידי חברה חוץ בנקאית – יש לכך פתרונות אפשריים. מומלץ לבחון היטב את התיק, לבדוק מה ניתן לשנות בבקשה ולהגישה מחדש, כך שהבנק או החברה הפרטית יאשרו אותה. לסיכומו של דבר, המשכנתא השנייה יכולה להוות סוג של קרש הצלה בתקופות לא פשוטות מבחינה כלכלית ולכן, חשוב שלא לוותר על הרעיון לפני שבוחנים את ההיתכנות שלו לעומק.

למידע נוסף על משכנתאות ועל עולם הנדל"ן – מוזמנים להמשיך לעיין באתר. כמו כן, מוזמנים לפנות לייעוץ ממיטב המומחים של ענק המשכנתאות.